Hisseli Tapu Nedir, Nasıl Alınır, Satılır? Almak Mantıklı Mı?

Mülk alım ve satımlarında en çok dikkat etmeniz gereken husus hisseli tapu konusudur. Bu yazımızda hisseli tapu nedir sorunu en doğru şekilde yanıtlamakla birlikte, alım ve satım süreçlerinde dikkat etmeniz gereken hususların tamamını bu yazımızda 2644 Sayılı Tapu Kanununa uygun olarak açıkladık.   

Ayrıca bu yazımızda alınan mülkün hisseli olup olmadığını nasıl anlaşılacağı veya satışının nasıl yapılacağı hakkında detaylar verilmiştir.

HİSSELİ TAPU NEDİR?

Hisseli tapu bir mülkün birden fazla kişiye ait olması ve bunun tapu belgesinde gösterilmesidir. "El birliği mülkiyeti" ve "paylı mülkiyet" olmak üzere iki tür hisseli tapu vardır. Müstakil tapu ise bu mülkün sadece tek bir kişiye ait olup, resmi belgede bir kişiye ait olduğunun gözükmesidir. 

HİSSELİ TAPUDA HANGİ BİLGİLER YER ALMAKTADIR?

Bütün hissedarların isimleri ve mülkün ne kadarına sahip olduğu oran olarak yazar. Ancak arsanın hangi bölümüne yada mülkün hangi bölümüne sahip olduğu yazmaz. Oransal olarak bütün ortaklar mülkün her yerinde eşit hakka sahiptir. 

Örneğin Kuzey ve Güney cepheli bir arazi bir kaç ortağa ait. İlk alım anlaşmasında bu mülkün Kuzey tarafının bir kişiye Güney tarafının ise başka bir kişiye ait olduğu ifade edilmiş olsun. Ancak bu durumun hiç bir resmiyeti olmaz. Her iki ortakta eşit hakka sahiptir. Dolayısı ile bu tip ortaklık durumlarında ortaya çıkan en büyük anlaşmazlıklar bu gibi durumlarda ortaya çıkar.  

HİSSELİ ARSA NEDİR?

Bir arsanın birden fazla sahibi olması, yada en az iki sahibinin olması halinde bu arsa hisseli arsa olarak ifade edilmektedir. Yani herhangi bir arsanın üzerinde birden çok kişinin yada tüzel kişinin hak iddia etme durumu söz konusudur. Hisseli arsa satışlarında tapuda hissedar olan bütün sahipleri ortak karar alarak bu arsayı tek bir kişiye satabileceği gibi, herhangi bir hisse sahibi kişi kendine düşen hissesini başka bir şahsa da satabilir.

Burada önemli olan husus bu satış işleminde arsanın diğer ortaklarının muvafakatinin alınmasına gerek olmadığıdır. 

HİSSELİ ARSANIN SATIŞI NASIL YAPILIR?

Hisseli bir arsanın satışı 3 şekilde olabilir:

• Paydaşlardan biri kendi payını başka bir paydaşa satabilir. 
• Paydaşlardan biri yada bir kaçı kendi payını ortak olmayan dışarıdan başka bir kişiye satabilir. 
• Bütün ortaklar bu mülkiyeti başka bir kişiye satabilir. 

Hissedarlar bu arsayı tek bir kişiye yada birden fazla kişiye satabilir. Ancak bu satış işleminin olabilmesi için bütün hissedarların tapuda olması gereklidir. Tapuda hazır bulunamayan hissedarlar vekaletname vererek de bu işlemi yaptırabilir. Satış işlemi için bütün sahiplerin anlaşması gereklidir.  

HİSSELİ ARSADA TEK BİR HİSSENİN SATIŞI

Bu arsalarda hisse sahibi kendi payına düşen hisseyi diğer hissedarların onayını almadan da her hangi bir kişiye satabilir. Yani diğer hissedarlardan onay almak zorun da değildir. Bu kişi sadece kendi payını satmaktadır. Ancak bu satış işleminde kanunların çizdiği belirli bir takım kıstaslar vardır. Bu satış işleminde öncelikle hissesini satmak isteyen kişi bu hisseyi diğer hissedarlara teklif etmek zorundadır.

HİSSELİ ARSA SATIŞINDA ŞUFA HAKKI

Hissesini satmak isteyen satıcının kendi payını öncelikle diğer hissedarlara sunmasına şufa hakkı denir.

HİSSELİ ARSA SATIŞINDA DİKKAT ETMENİZ GEREKENLER

Yukarıda belirttiğimiz şufa hakkı hisseli arsa satışında en önemli detaydır. Bu şekilde hissesini satan bir kişi şufa hakkı olarak arsasını diğer paydaşlara teklif edip, yazılı beyan ile satın almak istemediklerine dair beyan alsa dahi, şufa hakkı kaybolmaz.

Şufa hakkının ortadan kalktığı tek durum payın diğer ortaklara satılmasıyla ortadan kalkar. Örneğin :  bir arsanın 3 ortağı var. Bir ortak diğer ortaklardan sadece birine kendi payını sattığında şufa hakkı ortadan kalkar. Ancak dışarıdan bir kişiye sattığında kesinlikle şufa hakkı ortadan kalkmaz.

HİSSELİ ARSA ALIRKEN ÇOK DİKKATLİ OLUN

Dolayısı ile hisseli bir arsa satın aldığınızda diğer ortaklar bu arsayı sizden geri alma hakkına sahiptir. Bunun için bu şekilde bir arsa alırken bu durumu göz önünde bulundurun. Diğer ortaklar ilk satış işleminde yazılı beyan vermiş olsalar dahi, dava açma hakkına sahiptir. Bunun için süre 3 aydır.

3 ay içinde parasını ödeyerek bu hisseyi satın alan kişiden arsayı geri alabilirler. Anlaşmazlık ortaya çıkarsa 2 yıl içinde dava hakkı vardır.

HİSSELİ ARSA ALIRKEN TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ’NDE VE NOTER’DE DİKKAT ETMENİZ GEREKEN HUSUSLAR

Her şeye rağmen hisseli arsa almaya karar verdiyseniz eğer, Tapu işleminde ve noterde dikkat etmeniz gereken en önemli husus arsanın hangi bölümünün size ait olduğunu belirlemektir. Parsel tespiti yapmanız gereklidir yani. 

HİSSELİ TAPULARIN YÖNETİMİ NASIL OLUR?

Bir tapuya sahip bütün paydaşlar sahip oldukları mülkü yönetme konusunda anlaşmaya vararak bu durumu tapu siciline şerh ettirebilir. Bu durumun uygulanma şeklinde oy birliği ile anlaşmaya varılması temel kural olarak kabul edilmektedir. 

Tapu siciline şerh düşülmemesi durumunda aşağıdaki süreçlerin işlemesi gereklidir:

• Olağan Yönetim İşleri: Tapu üzerinde hisse sahibi olan bir malik onarım yapma, vergisi ödeme, sulama yapma gibi işleri tek başına yaptıktan sonra diğer pay sahiplerinden masrafları isteyecektir. Ancak burada geçerli durum zorunlu masraflardır. Zorunlu masrafların belirlenmesinde hakkaniyet durumu ve mülkün bulunduğu sınırlarda geçerli adetler belirler. Olağan işlerin farklı bir şekilde görülmesi konusunda ise oy çokluğu esası alınmaktadır. 
• Önemli Yönetim İşleri : Önemli işlerde oy çokluğu gereklidir. Önemli işlere kiraya verme yada kira sözleşmesinin feshi, ekilen ürünün türünü değiştirme gibi önem arz eden işlerdir.  
• Olağanüstü Yönetim İşleri: Mülk üzerinde olağanüstü işlerde oy birliği gereklidir. Oy birliği olmaması durumunda usul yönünden yapılan iş mahkeme sürecinden dönebilir. Olağanüstü iş süreçlerine şu örnek verilebilir: Tarım arazisi olan bir arazinin başka iiş amacıyla kullanılmasına karar verilmesinde oy birliği gereklidir. 

Hisseli Tapuda Oy Çokluğunda Oy Birliği mi Oy Çokluğu mu Geçerlidir?

Önemli işlerde oy çokluğunun geçerli olduğunu yukarıda ifade ettik. Bu oy çokluğunda pay sahipliği anlamında oy çokluğu gerekli olduğu gibi, pay sahipleri anlamında da oy çokluğu geçerlidir.

 https://yeni-kimlik.com/konut-kredisi-devam-ederken-tekrar-kredi-cekilebilir-mi.html