Kat İrtifakı Hukuka Göre Nedir?

Kat irtifakı hukuka göre nedir sorusunu cevapladığımız bu yazımızı hukuksal olarak bütün yönleri ile açıkladık. Bu yazımızı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak hazırladık. Ayrıca 2021 yılında mevzuatlarda yapılan değişikliklerin tamamı yazımızda yer almaktadır. 

Bu konuyu herkesin anlaması için sade örnekler vererek konuya açıklık getirdik. En önemlisi ise kar irtifakı tapusu hakkında herkesin bilmesi gereken çok önemli detayları bu yazımızda paylaştık. 

Kar İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı nedir sorusunun cevabı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 2. maddesinin c fıkrasında tanımlanmıştır. 

"Kat irtifakı tapusu hissedarların arsa üzerindeki payını gösteren, ancak kat irtifakını ifade eden bir belgedir. Bu tapu kat mülkiyetine dönüştürülmeden önce teknik olarak arsa üzerinde bir kişinin pay oranını ifade eder. Bununla birlikte hangi katın kendisine ait olduğunu ve bu katın fiziksel özelliklerini, metrekaresini vs. gösterir."

  • Bu tapu çeşidi inşaat aşamasındaki bir binada yada inşaatı yeni tamamlanmış bir binada kullanılır. 
  • İnşaatına başlanan bir bina için ilk aşamada kat irtifakı tapusu alınır. İnşaat bittikten sonra iskan alındıktan sonra bu tapunun kat mülkiyetine dönüştürülmesi gereklidir. 
  • Bu tapunun hukuksal olarak açıklaması şudur: inşaatına başlanan bir binada hangi katta hangi tür dairenin yada dükkanın yapılacağı tek tek yazar. Bu tapuda yapılacak olan inşaatın bütün teknik özellikleri yazar. Konutun yada işyerinin metrekaresi, teknik özellikleri vs. 
  • Bu tapu türünde hangi dairenin kime ait olduğu yazılıdır. 
  • İnşaat tamamlandıktan sonra bu tapunun kat mülkiyeti tapusu ile değiştirilmesi gereklidir. Çünkü bu tapu inşaat aşamasında ilk aşamada müteahhide yada toprak sahibine verilen bir tapudur. İnşaat tamamlandıktan sonra iskan şartlarını taşıdığını kanıtladıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesi yasal olarak zorunludur.

Bu tapu türünü daha iyi anlamanız için şu şekilde bir tanımlama da yapabiliriz: Bu tapu; müşterek tapu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir tapu türüdür. Müşterek tapuda bir mülkiyete birden fazla kişi sahiptir. Pay oranları yazılıdır. Ancak hangi payın kime ait olduğu yazılı değildir. Kat irtifakında hangi dairenin kime ait olduğu yazılıdır. Ancak bu tapu geçici belgedir. İnşaat aşamasından sonra iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi gereklidir. 

Kat Mülkiyeti Nedir?

Tapularda bağımsız bölümleri ifade eder. Örneğin bir binada 10 daire var. Her katta 2 daire olduğunu düşünelim. Kat mülkiyetinde örneğin daire 5'te oturan bir kişinin direk daire 5'e sahip olmasını ve mülk anlamında sadece 5. daireye kendisinin sahip olmasını ifade eder. 

Bu tapuya sahip bir kişi o mülkte tamamen bağımsızdır ve mülkünde istediği gibi bağımsız hareket edebilir. Bu mülkte diğer dairelerle artık hiç bir bağımlılığı kalmamıştır. 

Kat İrtifaklı Tapunun Kat Mülkiyetine Geçirilmesi İçin Yapılması Gerekenler

  • Birinci aşamada inşaat aşamasındaki binanın tamamlanması gereklidir. 
  • Konutun iskanının alınması gereklidir. 
  • İskan belgesinin inşaat izin tarihinden itibaren 5 yıl içinde alınması gereklidir.
  • İskanı alınmamış binayı almak her zaman risk teşkil eder. 
  • İskanı alınmış bir bina demek, hukuksal açıdan o binanın devletin istediği bütün şartları taşıdığını ifade etmesi demektir. İskan alınmamış bir binanın tapu sürecinde eksikler tespit edilebilir. Bu konudan alt başlıkta daha ayrıntılı olarak bahsettik. 

Kat İrtifaklı Bir Tapuyu Kat Mülkiyetine Geçirmezsem Ne Olur?

Mülkiyet açısından burada sizlere en büyük risk oluşturacak olan husus iskan konusudur. Çünkü iskanı alınan bir bina artık vergileri de ödendikten sonra kat mülkiyetine geçirilebilir demektir. 

Hukuksal işlemler bazı durumlarda geçmişe yürütülemez. Kat irtifaklı tapunuzu kat mülkiyetine dönüştürülmediğini düşünelim: Zaman içinde bu işlemler için ek şartlar yada ek vergiler getirilebilir. Bu durumda tapusunu değiştirmemiş olan bir kişi için ek külfetler gelecektir. 

Dolayısı ile gerekli hukuksal şartları taşımanız halinde zaman kaybetmeden tapunuzu dönüştürmeniz gereklidir. 

"Burada dikkat etmeniz gereken en önemli detay şudur: İskan konusu. İskanı alınmış bir dairenin tapu işlemlerinde artık bir sorun ortaya çıkmaz. İskana uygun demek, artık her açından oturma izni alınmaya uygun bir daire yada bina demektir. İskanı alınmamış bir daireye sahip olmanız durumunda size ek mali yükümlülükler gelebilir. Örneğin elektrik tesisatı eksik bulunabilir yada binanın herhangi bir yerinde başka eksikler tespit edilebilir. Bu durumda inşaat firması ile sorunlar yaşayabilirsiniz." 

Kat İrtifaklı Tapu Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

634 Sayılı Tapu Mülkiyeti Kanunun 3. maddesinde bu konu açık bir şekilde yazılıdır. Binanın yapım süreci tamamlandıktan sonra gerekli bütün şartlar tamamladıktan sonra resen kat mülkiyetine geçirileceği yazmaktadır. Bu maddenin açıklaması şudur: 

İnşaatına başlanan bir binanın inşaat sürecinin biterek oturma iznini almasını gösteren durum iskan belgesi almasıdır. İskan alan bir bina artık yüzde yüz bitmiş demektir. Belediyeye iskan için müracaat edilip onay alındığı zaman belediye tarafından Tapu Müdürlüğüne belediye tarafından yazı gönderilir. Tapu Müdürlüğü ise kat irtifakını resen kat mülkiyetine çevirir. 

"Ancak sizler yine de bu süreçleri kendiniz takip etmelisiniz."

Kat İrtifaklı Daire Satın Alınır mı?

Evet. Bu tür tapuya sahip daireleri satın almak için önünüzde bir engel yoktur. Ancak bazı riskli durumları vardır. Kat irtifakına sahip belgelerin inşaatı devam eden binalar için verildiğini yukarıda ifade etmiştik. İnşaat süreci bitip, iskan tamamen alındıktan sonra normal tapu sürecine geçilecektir. 

Bu durumda mütaahhitten yada herhangi bir firmadan bu şekilde daire aldığınızda yüzde yüz tamamlanmayan bir binayı almak ileriye dönük bazı riskleri taşır. 

  • İskan süreci normalde müteahhide aittir. Ancak anlaşma sağladığınız firmayı iyi araştırmak zorundasınız. 
  • İnşaat süreci devam ederken iflas veren bir firmayı artık muhatap olarak bulamayabilirsiniz. 
  • Bir çok kişi iskan alınmamış bir binayı alabilir. Yaşanan riskler çok nadir yaşanan risklerdir. 
  • Bunun için binanın bitme oranına bakınız. Tamamlanma oranına özellikle dikkat etmeniz gereklidir. 

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

  • Kat mülkiyetine geçmek için öncelikle yapı kullanım belgesi (iskan) alınmalıdır.
  • İskanın hazır olması halinde kat mülkiyeti tapusu çıkarma işlemlerine başlanabilir.
  • Kat mülkiyeti tapusu masrafı 2021 yılında bağlı bulunan belediyeye göre değişmekle birlikte büyükşehirlerde yaklaşık 7 bin ila 15 bin TL arasında tutmaktadır. Küçük şehirlerde bu rakam daha da düşmektedir.

Kat İrtifakını Kat Mülkiyetine Çevirmenin Sorumluluğu Kimindir?

  • Tapuyu kat mülkiyetine çevirmek binayı yapan firmanın sorumluluğu altındadır.
  • Tapu masrafları dahil tüm masraflar binayı inşa eden firma tarafından karşılanmalıdır.
  • Ancak ülkemizde süreç ne yazık ki sağlıklı bir şekilde işlememektedir.
  • İnşaatı tamamlanmadan yarım bırakılmış onlarca yapı vardır ve firma yetkililerine ulaşılamadığı için kat mülkiyet tapusuna geçme işlemleri kat sahipleri tarafından yapılmaktadır.
  • Bir arsa üzerine inşa edilen binanın tüm kat sahipleri imza atarak tapu müdürlüğüne dilekçe yazmalı ve kat mülkiyet tapularını çıkarmalıdırlar.

Kat Mülkiyetine Geçiş İçin İstenen Belgeler Nelerdir?

Kat mülkiyeti için istenen belgeler şunlardır;

  • Yapı kullanım izin belgesi
  • Mal sahiplerinin kimlik fotokopileri
  • Daire, dükkan ya da depo gibi bağımsız bölümlerin listesi ve arsa payları
  • Daire, dükkan ya da depo gibi bağımsız bölümlerin DASK raporları
  • Cins tahsisi için yapılan değişiklik belgesi
  • Binanın vergi borcu olmadığına dair yazılı belge
  • Kat mülkiyeti tapu harcının ödendiğine dair makbuz (tapu harcı ödemesi başvurudan sonra yapılır)

Kat Mülkiyeti Ne İşe Yarar?

İmar yönetmeliğine uygun olarak yapılıp tamamlanan ve iskanı alınan binalar, kaçak yapı statüsünde olmadıkları için imar kanuna ve yönetmeliklerine uygundurlar. Bu nedenle kat sahipleri binanın bağımsız bölümlerini diledikleri gibi kullanabilirler. Bankalar kat mülkiyeti olmayan yapılar için kredi vermekte çekimser kalmaktadırlar. 

Kat irtifakı tapusu olan gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti tapusu sahiplerine göre daha az vergi öderler. Fakat binanın tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyet tapusuna geçilmesi gerekir. Bu yapılmadığı takdirde gayrimenkul sahipleri haklarını koruyamazlar. Bu nedenle inşaatı tamamlanan ve iskan belgesi alınan binaların her bir bölümü için kat mülkiyeti tapusu alınmalıdır.

Kat mülkiyetine geçilmezse ne olur?

27 Kasım 2007’de Resmi Gazetede yayınlanan Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı kararda, kat mülkiyeti alınması zorunlu hale getirilmişti. Bu yasaya uymayanlara 1000 TL tutarında bir ceza veriliyordu. Fakat 7 Temmuz 2009’da yönetmelikte yapılan yeni düzenlemelerle birlikte kat mülkiyetine geçiş cezası kaldırıldı.

Kat mülkiyeti olmayan tapularda, yapının hangi bağımsız bölümüne sahip olunduğu kesin olarak belirlenemez. Başka bir zorluk da özellikle apartman gibi yapılarda yönetim sorunlarıdır. Binada oturan kişilerin bina giderleri için ne kadar ödeyecekleri kat mülkiyet tapuları üzerinden belirlenir. Fakat kat mülkiyeti olmayan dairelerde kimin ne kadar katılımda bulunacağını tespit etmek oldukça zordur.

Yaygın kat mülkiyeti nedir?

Bir parselde hem yaygın hem de dikey kat mülkiyeti olabilir. Bir parsele tek katlı, dubleks ya da tripleks villalar inşa edilirse, bu yapılardaki kat mülkiyetleri yaygın (yatay) kat mülkiyeti olarak adlandırılır. Üst üste katlar şeklinde inşa edilen binalardaki kat mülkiyetleri ise dikey kat mülkiyeti olarak adlandırılır.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı nedir hukuk sözlüğünde; inşaatı tamamlanmamış yapılarda, binanın hak sahiplerince paylaşılmasını sağlayan bir tapu çeşidi olarak tanımlanır. Başka bir deyişle kat irtifakı tapusu, henüz kat mülkiyet tapusu çıkarılmamış inşaat halindeki yapılarda binanın tamamlanması ve iskan izni alınması süreçleri bitene kadar hak sahiplerine verilen geçici bir tapudur.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

  • Kat irtifakı kurulması için, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün mülk sahibi ve pay sahipleri arasında resmi bir senet düzenlemesi gerekir.
  • Eğer kat irtifakı bir kişiye ait ise bu durumda senet değil de istem belgesi hazırlanır.
  • Hazırlanan resmi belge ile tapu kütüğüne kat irtifakı tescil edilebilir. Kat irtifakı arsa payı hesaplama, arsadaki hak sahiplerinin payları ölçüsünde düzenlenir.
  • Yapımı tamamlanmayan ve inşaat aşamasındayken satın alınan daireler, konutlar ya da dükkanlar gibi taşınmaz gayrimenkullerde, satıcı alıcıya kat irtifakı tapusunu verir.
  • Arsa payı ile kart irtifakı birbirinden ayrılamayacağı ve ayrı olarak devredilemeyecekleri için arsa payının devir işlemi yapıldığında kat irtifakı da devredilir.

Kat irtifakı tapusu

Kat irtifakı tapusu için, inşaatı devam eden yapının bitmemiş olması, yapılacak kısımların birbirilerine bağlı olmaması, binanın tamamı için mülk sahiplerinin kat irtifakı kurulmasını istemesi ve pay sahibi adetine göre senet veya istem belgesi hazırlanmalıdır.

Kat irtifakı yönetim planı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapıların yönetim planları, yapının kullanım amacı, kullanım şekli, bina yöneticilerinin ve denetçilerinin ücretleri ve yönetimin nasıl yapılacağı gibi konuları düzenlemektedir. Oluşabilecek olası bir anlaşmazlıkta, yönetim planları bir sözleşme değeri taşımaktadır. Yönetim planlarında değişiklik yapılabilmesi için 4/5 oy çokluğu sağlanmalıdır.

Kat İrtifakı Ne Zaman Sona Erer?

Kat irtifakı kanununa göre binaya iskan izni alındıktan ve kat mülkiyet tapusu çıkarıldıktan sonra kat irtifakı sona erer. Yapım halindeki binaya kat irtifakı tapusu çıkarıldığında binanın en çok 5 yıl içinde bitirilmesi düşünülür.

Müteahhit bu zaman zarfı içinde inşaatı bitirmezse, kat irtifakı tapusu olan hak sahiplerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunup kat irtifakı tapusu isteyebilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, binanın iskan izninin çıkarılması ile mümkündür. Herhangi bir sebeple iskanı alınamayan binalarda kat mülkiyeti tapusu çıkarılamaz. Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrildiğinde tapudaki kayıtlarda arsa niteliğindeki taşınmaz, bina niteliği alır. Tapu sahibi kat irtifakı varken arsadan pay alırken, kat mülkiyeti tapusu ile birlikte arsadan değil binanın bölünmüş parçalarından pay alır.

Kat İrtifakı Tapu Harcı

Kat irtifakı kat mülkiyeti masrafı aşağıdaki oranlarda ödenmektedir:

  • Konutlarda bağımsız bölümlerin her biri için 100 TL
  • 100 metrekareye kadar ticarethanelerde, bağımsız bölümlerin her biri için 550 TL
  • 100 metrekare üzerindeki ticarethanelerde, bağımsız bölümlere eklenen her 1 metrekare için 16,3 TL
  • 100 metrekareye kadar diğer fonksiyonlarda, bağımsız bölümlerin her biri için 450 TL
  • 100 metrekare üzeri diğer fonksiyonlarda, bağımsız bölümlere eklenen her 1 metrekare için 16,4 TL

Kat İrtifakı Kredi Alabilir Mi?

Bankalar tapusu olmayan konutlara kredi vermemektedirler. Fakat kat irtifakı olan yani henüz kat mülkiyetine geçilmemiş ve inşaat halinde olan yapılarda süreç biraz daha farklıdır. Kat irtifakı tapusu olan binalarda yapı kullanım izin belgesi ile birlikte inşaat ruhsatı gibi belgeler bankaya verildiği takdirde kredi çekilebilmektedir.

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kat irtifakı için;

  • Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, pasaport ya da avukat kimliği)
  • Son 6 ay içinde çekilmiş 1 adet fotoğraf
  • Vekalet verilmişse vasi kararı ya da vekaletname
  • Tüm paydaşların imzaladığı ve yetkili kurumun onayladığı mimari proje
  • Varsa vaziyet planı
  • Yapı ruhsatı
  • Malikler tarafından imzalanmış yönetim planı

https://yeni-kimlik.com/hangi-tapuya-kredi-verilir.html