Kat Mülkiyeti Nedir, Kat İrtifakı Nedir, Toprak Mülkiyeti Nedir? EMLAK REHBERİ

Ev sahiplerinin ya da ev almayı düşünenlerin sıkça sorun yaşadığı konulardan biri de kat mülkiyetidir. Emlakçıların çoğu kat mülkiyeti tapusu ile kat irtifakı tapusu arasında bir fark olmadığını söylese de özellikle bankalar, kredi verirken bu iki tapuyu değerlendirerek karar vermektedirler.

KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat mülkiyeti nedir hukuk sözlüğünde; bir apartmanda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kazanılmış bağımsız mülkiyet hakkı olarak tanımlanır.

İnşaatı biten bir yapıda daire, mağaza, depo ya da büro olarak kullanılmaya müsait bölümlerin mülkiyet haklarına kat mülkiyeti denilmektedir. Kat mülkiyetinin kat irtifakından farkı kat mülkiyetinde tapusu olan bir gayrimenkulün inşaatı bitmiş olmalıdır ve herhangi bir iskan sorunu olmamalıdır.

Kat mülkiyetinin amacı, binaya ait kullanılabilir bölümlerin bağımsız bir şekilde ayrılabilmesini sağlamaktır. Bu bağımsız bölümler kat mülkiyeti sayesinde tapu sicil kütüklerinde resmi olarak belgelenebilirler.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Kat mülkiyetine geçmek için öncelikle yapı kullanım belgesi (iskan) alınmalıdır. İskanın hazır olması halinde kat mülkiyeti tapusu çıkarma işlemlerine başlanabilir. Kat mülkiyeti tapusu masrafı 2020 yılında bağlı bulunan belediyeye göre değişmekle birlikte büyükşehirlerde yaklaşık 7 bin ila 15 bin TL arasında tutmaktadır. Küçük şehirlerde bu rakam daha da düşmektedir.

Tapuyu kat mülkiyetine çevirmek binayı yapan firmanın sorumluluğu altındadır. Tapu masrafları dahil tüm masraflar binayı inşa eden firma tarafından karşılanmalıdır. Ancak ülkemizde süreç ne yazık ki sağlıklı bir şekilde işlememektedir. İnşaatı tamamlanmadan yarım bırakılmış onlarca yapı vardır ve firma yetkililerine ulaşılamadığı için kat mülkiyet tapusuna geçme işlemleri kat sahipleri tarafından yapılmaktadır. Bir arsa üzerine inşa edilen binanın tüm kat sahipleri imza atarak tapu müdürlüğüne dilekçe yazmalı ve kat mülkiyet tapularını çıkarmalıdırlar.

Kat Mülkiyetine Geçiş İçin İstenen Belgeler Nelerdir?

Kat mülkiyeti için istenen belgeler şunlardır;

  • Yapı kullanım izin belgesi
  • Mal sahiplerinin kimlik fotokopileri
  • Daire, dükkan ya da depo gibi bağımsız bölümlerin listesi ve arsa payları
  • Daire, dükkan ya da depo gibi bağımsız bölümlerin DASK raporları
  • Cins tahsisi için yapılan değişiklik belgesi
  • Binanın vergi borcu olmadığına dair yazılı belge
  • Kat mülkiyeti tapu harcının ödendiğine dair makbuz (tapu harcı ödemesi başvurudan sonra yapılır)

Kat Mülkiyeti Ne İşe Yarar?

İmar yönetmeliğine uygun olarak yapılıp tamamlanan ve iskanı alınan binalar, kaçak yapı statüsünde olmadıkları için imar kanuna ve yönetmeliklerine uygundurlar. Bu nedenle kat sahipleri binanın bağımsız bölümlerini diledikleri gibi kullanabilirler. Bankalar kat mülkiyeti olmayan yapılar için kredi vermekte çekimser kalmaktadırlar. 

Kat irtifakı tapusu olan gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti tapusu sahiplerine göre daha az vergi öderler. Fakat binanın tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyet tapusuna geçilmesi gerekir. Bu yapılmadığı takdirde gayrimenkul sahipleri haklarını koruyamazlar. Bu nedenle inşaatı tamamlanan ve iskan belgesi alınan binaların her bir bölümü için kat mülkiyeti tapusu alınmalıdır.

Kat mülkiyetine geçilmezse ne olur?

27 Kasım 2007’de Resmi Gazetede yayınlanan Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı kararda, kat mülkiyeti alınması zorunlu hale getirilmişti. Bu yasaya uymayanlara 1000 TL tutarında bir ceza veriliyordu. Fakat 7 Temmuz 2009’da yönetmelikte yapılan yeni düzenlemelerle birlikte kat mülkiyetine geçiş cezası kaldırıldı.

Kat mülkiyeti olmayan tapularda, yapının hangi bağımsız bölümüne sahip olunduğu kesin olarak belirlenemez. Başka bir zorluk da özellikle apartman gibi yapılarda yönetim sorunlarıdır. Binada oturan kişilerin bina giderleri için ne kadar ödeyecekleri kat mülkiyet tapuları üzerinden belirlenir. Fakat kat mülkiyeti olmayan dairelerde kimin ne kadar katılımda bulunacağını tespit etmek oldukça zordur.

Yaygın kat mülkiyeti nedir?

Bir parselde hem yaygın hem de dikey kat mülkiyeti olabilir. Bir parsele tek katlı, dubleks ya da tripleks villalar inşa edilirse, bu yapılardaki kat mülkiyetleri yaygın (yatay) kat mülkiyeti olarak adlandırılır. Üst üste katlar şeklinde inşa edilen binalardaki kat mülkiyetleri ise dikey kat mülkiyeti olarak adlandırılır.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı nedir hukuk sözlüğünde; inşaatı tamamlanmamış yapılarda, binanın hak sahiplerince paylaşılmasını sağlayan bir tapu çeşidi olarak tanımlanır. Başka bir deyişle kat irtifakı tapusu, henüz kat mülkiyet tapusu çıkarılmamış inşaat halindeki yapılarda binanın tamamlanması ve iskan izni alınması süreçleri bitene kadar hak sahiplerine verilen geçici bir tapudur.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı kurulması için, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün mülk sahibi ve pay sahipleri arasında resmi bir senet düzenlemesi gerekir. Eğer kat irtifakı bir kişiye ait ise bu durumda senet değil de istem belgesi hazırlanır. Hazırlanan resmi belge ile tapu kütüğüne kat irtifakı tescil edilebilir. Kat irtifakı arsa payı hesaplama, arsadaki hak sahiplerinin payları ölçüsünde düzenlenir. Yapımı tamamlanmayan ve inşaat aşamasındayken satın alınan daireler, konutlar ya da dükkanlar gibi taşınmaz gayrimenkullerde, satıcı alıcıya kat irtifakı tapusunu verir. Arsa payı ile kart irtifakı birbirinden ayrılamayacağı ve ayrı olarak devredilemeyecekleri için arsa payının devir işlemi yapıldığında kat irtifakı da devredilir.

Kat irtifakı tapusu

Kat irtifakı tapusu için, inşaatı devam eden yapının bitmemiş olması, yapılacak kısımların birbirilerine bağlı olmaması, binanın tamamı için mülk sahiplerinin kat irtifakı kurulmasını istemesi ve pay sahibi adetine göre senet veya istem belgesi hazırlanmalıdır.

Kat irtifakı yönetim planı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapıların yönetim planları, yapının kullanım amacı, kullanım şekli, bina yöneticilerinin ve denetçilerinin ücretleri ve yönetimin nasıl yapılacağı gibi konuları düzenlemektedir. Oluşabilecek olası bir anlaşmazlıkta, yönetim planları bir sözleşme değeri taşımaktadır. Yönetim planlarında değişiklik yapılabilmesi için 4/5 oy çokluğu sağlanmalıdır.

Kat İrtifakı Ne Zaman Sona Erer?

Kat irtifakı kanununa göre binaya iskan izni alındıktan ve kat mülkiyet tapusu çıkarıldıktan sonra kat irtifakı sona erer. Yapım halindeki binaya kat irtifakı tapusu çıkarıldığında binanın en çok 5 yıl içinde bitirilmesi düşünülür.

Müteahhit bu zaman zarfı içinde inşaatı bitirmezse, kat irtifakı tapusu olan hak sahiplerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunup kat irtifakı tapusu isteyebilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, binanın iskan izninin çıkarılması ile mümkündür. Herhangi bir sebeple iskanı alınamayan binalarda kat mülkiyeti tapusu çıkarılamaz. Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrildiğinde tapudaki kayıtlarda arsa niteliğindeki taşınmaz, bina niteliği alır. Tapu sahibi kat irtifakı varken arsadan pay alırken, kat mülkiyeti tapusu ile birlikte arsadan değil binanın bölünmüş parçalarından pay alır.

Kat İrtifakı Tapu Harcı

Kat irtifakı kat mülkiyeti masrafı aşağıdaki oranlarda ödenmektedir:

  • Konutlarda bağımsız bölümlerin her biri için 100 TL
  • 100 metrekareye kadar ticarethanelerde, bağımsız bölümlerin her biri için 550 TL
  • 100 metrekare üzerindeki ticarethanelerde, bağımsız bölümlere eklenen her 1 metrekare için 16,3 TL
  • 100 metrekareye kadar diğer fonksiyonlarda, bağımsız bölümlerin her biri için 450 TL
  • 100 metrekare üzeri diğer fonksiyonlarda, bağımsız bölümlere eklenen her 1 metrekare için 16,4 TL

Kat İrtifakı Kredi Alabilir Mi?

Bankalar tapusu olmayan konutlara kredi vermemektedirler. Fakat kat irtifakı olan yani henüz kat mülkiyetine geçilmemiş ve inşaat halinde olan yapılarda süreç biraz daha farklıdır. Kat irtifakı tapusu olan binalarda yapı kullanım izin belgesi ile birlikte inşaat ruhsatı gibi belgeler bankaya verildiği takdirde kredi çekilebilmektedir.

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kat irtifakı için;

  • Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, pasaport ya da avukat kimliği)
  • Son 6 ay içinde çekilmiş 1 adet fotoğraf
  • Vekalet verilmişse vasi kararı ya da vekaletname
  • Tüm paydaşların imzaladığı ve yetkili kurumun onayladığı mimari proje
  • Varsa vaziyet planı
  • Yapı ruhsatı
  • Malikler tarafından imzalanmış yönetim planı

TOPRAK MÜLKİYETİ NEDİR?

Toprak mülkiyeti anayasada toprağın verimli bir şekilde işletilmesini sağlamak, toprak verimliliğini artırmak ve erozyon gibi doğal afetler sonucunda toprak kayıplarını önlemek için çiftçilik yapan köylülere toprak sağlanması şeklinde tanımlanmıştır. Toprak Mülkiyeti Kanunu ile farklı tarım bölgelerindeki ve çeşitlilikteki toprak genişliği belirlenebilir. Toprağı olmayan ya da toprağı yetersiz olan çiftçilere toprak verilmesiyle birlikte üretim azalmayacağı gibi ormanlar küçülmez ya da diğer yer altı servetlerinde bir azalma meydana gelmez. Toprak mülkiyet hakkı kazananlar topraklarını başkalarına devredemezler. Ancak mirasçıları varsa onlar toprağı işletebilirler. Mirasçıların da toprağı işletmemesi halinde, devlet verdiği toprağı geri alabilir.

© Yeni-kimlik.com Tüm hakları saklıdır.