Önalım Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı önalım hakkı demektir. İki şekilde önalım hakkı doğar. Birincisi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını satması halinde, diğeri ise sözleşme ile bu hakkın 3. Taraf bir kişiye tanınması şeklindedir.

Bir malın yada mülkiyetin paylara bölündüğünü ve paydaşların olduğunu düşünün. Bu paydaşlardan birinin mülkiyet üzerindeki kendi hakkını başka bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar bu satın alma işleminde öncelikli hakka sahiptir.

Örneğin, hisseli tapu üzerinde 3 kişi ortak pay sahibi olsunlar. Bu ortaklardan birisi kendi payına düşen hisseyi satmak istediğinde diğer ortaklar bu satış işleminde öncelikli hakka sahiptir. Söz konusu bu hakka şufa hakkı yada önalım hakkı denilmektedir.

Şufa hakkının hukuk dilindeki diğer adı önalım hakkıdır.
Paylı mülkiyetlerde pay sahiplerinden biri kendi hakkını satmak istediğinde (tamamen yada kısmi olarak) diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkı verir.
Eşyaya bağlı ve kanuni bir haktır.

Aşağıda şufa hakkı ile ilgili bilmeniz gereken bütün hususları açıkladık. Açıklamalarımız yürürlükte olan mevzuatlar kapsamında yapılmıştır. Dolayısı ile söz konusu işlem hakkında ilgili mevzuatlara başvurmanız gereklidir. Yasal düzenlemelerin her an değiştirilebileceğini aklınızdan çıkarmayınız.

Şufa Hakkının Kullanılması

Yukarıda verdiğimiz örnek üzerinden gidelim. 3 hisseli bir mülkiyet var. Bu gayrimenkulün 3 ortağından birisi kendi payına düşen payı satmak istediğinde diğer ortaklara ihtarname çeker.
Çekilen bu ihtarnamede mülkiyet üzerinde kendi payına düşen hissesini bedelini de belirterek sattığını belirtir. Ve öncelikli olarak diğer ortaklara satın alma hakkı tanır.
Bu 3 aylık süre içinde diğer ortaklar satın almak isterse satış işlemi olmak zorundadır.
Ayrıca hissesini satan kişi ihtarname göndermemiş olsa dahi kendi payına düşen hissesini sattıktan sonra 2 yıllık zaman aşımı süresi vardır. Her durumda satış işleminin ardından 2 yıl geçmiş ise eğer, diğer ortaklar şufa hakkını kullanamaz.
Burada dikkat etmeniz gereken husus ihtarnamenin diğer tarafa yada diğer taraflara ulaştığı tarihtir. İhtarnamenin diğer paydaşlara ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içinde diğer paydaşlara önalım hakkı doğar.

Önalım hakkı kullanma süresi ne kadar?

Önalım yada şufa hakkını kullanma süresi 3 aydır.

Bu süre resmi olarak ihtarnamenin diğer ortağa tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Bu sürenin bitiminden itibaren önalım hakkı süresi biter.

Ayrıca satış işleminin ardından 2 yıl içinde şufa hakkı her durumda ortadan kalkar. Burada bilmeniz gereken husus ihtarname çekilmemiş olsa dahi ortadan kalkar.

Önalım Hakkından Feragat Edilmesi

Diğer hissedarların şufa hakkından feragat etme hakkı vardır. Bu durumda 3 aylık sürenin beklenilmesine gerek yoktur. Feragat işlemi noterden yada tapu sicil müdürlüğünden yapılabilir.

Tapu sicil müdürlüğünde hakkından feragat edenin (önalım hakkından yani) beyanı tescil istem belgesine yazılır ve tapu kütüğünde şerh sütununa gerekli şerh düşülür.
Feragat işlemi bedelli yada bedelsiz olabilir. Tapu sicilinde bu işlemin bedelli bedelsiz olmasının herhangi bir önemi yoktur.

Şufa Hakkı Hangi Kanun Maddesinde Geçer

Türk Medeni Kanununun 732 maddesinde Önalım Hakkı olarak geçmektedir.

“Madde 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Aynı Kanunun diğer maddelerinde bu hakkın ne şekilde ve hangi şartlarda kullanılacağı ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Konu hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşmak için 733, 734 ve 735 inci maddeleri de incelemeniz gerekir.

Önalım hakkı isteğe bağlı, ivazlı ve cüz’i sözleşmelerde kullanılabilir.
Yasal olarak şufa hakkı doğuran sözleşme türü satım sözleşmesidir.

Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

İki şirketin birleşmesi halinde olmaz.
Vakıf kurulması durumunda olmaz.
Gayrimenkuller (taşınmazlar) tapuya kayıtlı değilse eğer şufa hakkı olmaz.
Gayrimenkul elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde de şufa hakkı bulunmaz.
Bağış yada trampa durumlarında olmaz.
Taşınır mallarda (örneğin otomobil) yasal şufa hakkı yoktur.
Kamulaştırma durumunda,
Arazi toplulaştırması hallerinde,
Artırma yolu ile yapılan satış işlemlerinde cebri artırma satışında önalım hakkı yoktur.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı

Şufa hakkının geçerli olduğu bir diğer durum ise sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Sözleşmeden doğan bu hak Türk Medeni Kanunun 735. Maddesinde açıklanmıştır.

“Madde 735.- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Taşınmaz bir malın hissedarı mal üzerinde hiçbir hak sahibi olmayan bir kişiye sözleşme ile önalım hakkı tanıyabilir.
Sözleşmenin noter tarafından tanzim edilmiş olması gerekir.
Önalım hakkının tapu siciline şerhi taraflardan birinin (malik yada sözleşme imzalayan kişilerin yasal temsilcisi) yazılı talebi ile gerçekleşir.
Tapu siciline şerh işlemi yapılırken sözleşmenin örneğinin de verilmesi gerekir.