Ev Ya Da Konut Satış İşlemlerinde Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır? REHBER YAZI

Ev veya konut satışlarında hem alıcının hem de satıcının mağdur olmaması için iki tarafın da dikkat etmesi gereken bazı hususlar vardır. Taşınmaz olarak tabir edilen gayrimenkullerin kime ait olduğunu gösteren resmi belge niteliğindeki tapu, satıcıdan alıcıya verilirken Tapu Genel Müdürlüğü’ne başvuru yapılması gerekir.

Tapu Dairesi’nden randevu almak için randevu.tkgm.gov.tr adresine girilebilir ya da ALO 181 hattı aranabilir.

Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır

Tapu işlemlerini 3 kısımda özetleyebiliriz. Bunlar;

  1. Tapu Dairesi’ne gitmeden önce yapılacaklar
  2. Tapu gününde yapılacaklar
  3. Tapu Dairesi’ne gidildikten sonra yapılacak işlemler olarak sıralanabilir.

1- Satış işlemlerinde Tapu Dairesi’ne gitmeden önce neler yapılmalıdır?

  • Tapu harcı ve emlak vergisi ödemelerini hangi tarafın yapacağına karar verilmeli
  • Arada emlakçı varsa emlakçıya verilecek komisyon, tapu masrafları, dosya masrafları ve sigorta masrafları hesaplanmalı
  • Kredi kullanılacaksa en uygun banka araştırması yapılmalı, alınacak net kredi miktarı belirlenmeli ve vade tercihleri yapılmalıdır
  • Kredi kullanılacaksa tapu fotokopisi ile birlikte diğer tüm evrakları da alarak bankaya başvuru yapılmalı
  • Ödeme şekli belirlenmeli, bankaların üst transfer limitlerinin ne kadar olduğu incelenmeli
  • ZDS (Zorunlu Deprem Sigortası) olarak bilinen DASK’ın yaptırılması ihmal edilmemeli, geçerli olup olmadığı kontrol edilmeli
  • Satışı yapılacak konut ya da ev hangi belediyeye kayıtlı ise oraya gidilip rayiç bedeli alınmalı ve emlak vergisi ödenmelidir
  • Kredi kullanılacaksa bankaya gidilerek ipotek belgeleri ve ipotek için yetkili olan kişinin bilgileri alınmalı
  • Tapu sahibi ya da vekil olarak tayin edilen kişi ile birlikte gerekli belgeleri alarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılmalı
  • Randevu alındıktan sonra harç ödenmeli
  • Kredi kullanılacaksa bankadaki ipotek yetkilisi randevu günü ve saatinden haberdar edilmeli.

2- Satış işlemlerinde Tapu Dairesi’ne gidildiğinde neler yapılmalıdır?

  • Alıcı ve satıcılar (ya da varsa vekilleri) randevu günü ve saatinde Tapu Dairesi’ne kimliklerini alarak gitmelidirler.
  • Alıcı ya da satıcılar arasında okuma yazma bilmeyen varsa, kan bağı olmayan iki şahit hazır bulundurulmalıdır.
  • Harç dekontları işlem yapan görevliye verilmeli.
  • Akit Odası’na gidilerek alıcı ve satıcılar satışla ilgili belgeleri imzalamalıdır. Bu aşamada hem satıcı hem de alıcı ayrı ayrı çağrılarak sözlü ve yazılı olarak satışın onaylanması sağlanır. Taraflardan birinin farklı beyanda bulunması halinde satış işlemi iptal edilebilir. Bu yüzden evin satış bedeli ile ilgili olarak yanlış bildirimde bulunulmaması, işlemlerin hızlı ve eksiksiz bir şekilde ilerlemesi için son derece önemlidir.
  • Kredi kullanılmışsa bankanın kredi açılış belgeleri imzalanmalıdır.

3- Satış işlemlerinde Tapu Dairesi’ndeki işlemler bittikten sonra neler yapılmalıdır?

  • Ev ya da konuta ait faturaların taşınması için Elektrik, Su ve Doğalgaz gibi kurumlara başvuruda bulunulmalıdır.
  • Nüfus Müdürlüğü’ne gidilmeli ve ikametgah taşıma talebinde bulunulmalıdır.
  • Bağlı bulunun belediye gidilerek emlak vergisi bildirimi yapılmalıdır.

Tapu Harcı, Emlak Vergisi ve Döner Sermaye Ödemelerini Kim Yapar?

Emlak vergisi ödemesi

Fiyat konusunda pazarlık yapılırken sadece ev ya da konutun bedeli değil aynı zamanda diğer masraflar da göz önüne alınmalıdır. İlerde sorun çıkmaması için tüm masraflar konuşulmalı ve ödemeyi hangi tarafın yapacağı konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Eğer geçmiş yıllara ait emlak vergisi varsa bunu satıcının ödemesi gerekir ya da satış bedelinden ilgili vergi borcunun düşülmesi gerekir.

Rayiç bedeli alınması

Tapu işlemleri başlatılmadan önce satışı yapılacak ev ya da konut için bağlı bulunan belediyeye gidilmeli ve rayiç bedeli alınmalıdır. Tapu henüz satıcı üzerinde olduğu için bu işlemi satıcının halletmesi gerekir. Belediyeden rayiç bedeli alınması için ilk olarak hem satış yapılan yılın hem de önceki yıllarda ödenmeyen emlak vergilerinin yatırılması gerekir. Tüm bu ödemeler tapu sahibine ait olduğundan satış öncesi hiçbir borcun kalmamasına dikkat edilmelidir.

Tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenmesi

Tapu harcı ve tapu döner sermaye bedeli alıcı ve satıcı arasında bölüşülerek ödenmelidir. Ülkemizde genellikle bu ödemeyi alıcı yapsa da mevzuata göre tarafların yarı yarıya ödeme yapması gerekmektedir. Yine de bir sorun çıkmaması adına taraflar aralarında konuşarak bu konuyu netleştirmelidirler.

Tapu harçları 2020 yılında hem devreden hem de devralan için ayrı ayrı hesaplanarak yüzde 1,5 oranında tahsil edilir. Bu rakam 31 Aralık 2020 tarihine kadar geçerlidir. Tapu harcı anlaşmalı bankalara gidilerek veya Gelir İdaresi’nin web sitesine girilerek kredi kartı ile ödenebilir.

Tapu döner sermaye bedeli 2020 yılı için 127 TL olarak belirlenmiştir. Ek hizmet bedeli olan 21,50 TL de ilave edildiğinde toplamda 178,50 TL olarak ödenmesi gerekir.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Satışı yapılan evin fiyatı 200 bin TL olsun. Bu durumda bu ev için ödenecek tapu harcı tutarı 200,000 x %2 olarak hesaplanır. Tapu harcı satıcı ve alıcı için ayrı ayrı hesaplandığı için 3 bin TL alıcı, 3 bin TL ise satıcı tarafından olacak şekilde toplamda 6 bin TL şeklinde ödenir. Tapu harcını daha az vermek isteyen satıcı ve alıcılar evin satış bedelini az göstererek yanlış beyanda bulunabilirler. Bu durumun 5 yıl içinde tespit edilmesi halinde Maliye Bakanlığı tapu harcı cezası kesebilir. Tapu harcı cezası 2020 yılında, hesaplanan harç bedelinin yüzde 25’i olarak hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilmektedir.

Tapu Müdürlüğü’nden Nasıl Randevu Alınır?

Satıcı ya da vekili, bağlı bulunduğu bölgedeki Tapu Müdürlüğü’ne giderek randevu talep edebilir ya da internet üzerinden randevu alabilir. Bunun için Tapu Müdürlüğü’nün internet sitesine girerek “Kullanıcı Sözleşmesini okudum ve kabul ediyorum” seçeneğini işaretlemeli ve güvenlik kodunu girdikten sonra “Giriş” butonuna tıklamalıdır. Gelen sayfada kimlik numarasını, adını, soyadını ve doğum yılını yazmalı, ardından “Tellaliye sözleşmesi ile işlem yapacağım” kısmını işaretleyerek “kaydet ve ilerle” butonuna tıklamalıdır. Cep telefonu numarasını ve e-mail adresini girerek “kaydet ve ilerle” demelidir. Bu aşamadan sonra tapudaki yoğunluğa göre bir iki gün içinde SMS ya da mail ile geri dönüş yapılır ve randevu bilgileri satıcıya aktarılır. Küçük illerde yoğunluk olmadığı için randevu aynı gün içinde de verilebilir.

Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler 2020

  • Alıcı ve satıcının kimlikleri ve fotokopileri
  • Son 6 ay içinde çekilmiş fotoğraf. (Alıcıdan 2 adet, satıcıdan 1 adet istenir.)
  • DASK belgesi
  • Belediyeden alınmış olan rayiç bedel, “vergi borcu yoktur” yazısı ve ödenen geçmiş borçların “ödendi” makbuzu
  • Önceki tapunun aslı ya da fotokopisi
  • Kredi kullanılmışsa bankadan alınan ipotek belgeleri
  • Vekaletle yapılan satışlarda noterden onaylanmış vekaletname belgesi
  • Bu belgelerle birlikte Tapu Dairesi’ne randevu tarihinde gidilerek tapu işlemleri tamamlanır.

Tapu İşlemleri Ne Kadar Sürer?

Randevulu sisteme geçilmesiyle birlikte tapu işlemleri kolayca tamamlanabiliyor. Yukarıda anlattığımız, tapuya gitmeden önce yapılacaklar listesindeki maddeler tamamlandıktan sonra randevu tarihinde her iki taraf da istenen belgelerle birlikte hazır bulunmalıdır. Ev ya da konut satışı için tapu alınması, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’ndeki yoğunluğa göre 1 ya da 5 gün içinde tamamlanmaktadır. Bazı illerde yoğunluk olmadığı için alıcılar tapularını aynı gün alabilirler.

Ev Satışında Para Nasıl Alınır?

Tapu işlemlerinin en tedirgin edici kısımlarından biri de ödeme aşamasıdır. Para transferi yapılırken her iki tarafın da son derece dikkatli olması gerekir. Ödemenin bir banka aracılığıyla yapılması her iki taraf için de en güvenli yoldur. Evin satış bedeli bankaya yatırıldıktan sonra satıcıya ödenmesi için bir anlaşma yapılır. Anlaşmaya göre bankaya yatırılan parayı ne alıcı ne de satıcı bir hafta boyunca çekemez. Kredi kullanılması halinde kredi belgeleri imzalandıktan konut kredisi için de aynı durum geçerlidir.

Ev satışında para alınırken dikkat edilmesi gerekenler:

  • Tapu işlemleri sırasında ödemelerin nakit olmamasına dikkat edilmemelidir. Para eksik verilebilir ya da sahte olabilir.
  • Hesaplarda para transferi yapılırken hesabın üst transfer limiti araştırılmalıdır. Bazı bankalarda üst transfer limiti 10 bin TL’dir.
  • Para aktarımından önce hesabın doğruluğunu teyit etmek amacıyla minik bir tutar gönderilir. Böylece para transferinin yanlış hesaba gitmesi önlenmiş olur.
  • Bankalar aracılığıyla para transferi yapmanın bir artısı da herhangi bir sorunda banka hesaplarını kanıt olarak gösterebilmektir. Bu durumda yasal işlemler daha hızlı ve kolay bir şekilde halledebilmektedir.
© Yeni-kimlik.com Tüm hakları saklıdır.