Ev Konut Satın Alırken Bilmeniz ve Dikkat Etmeniz Gerekenler!

Ev satın alırken dikkat etmeniz gereken hususları temel başlıklar halinde aşağıda ki gibi sıraladık

Kira derdinden kurtulmak ve yeni bir eve sahip olmak hepimizin hayali. Trafik derdin kurtulmak, çocuklarımızın daha iyi şartlarda yetişmesini sağlamak veya yatırım yapmak gibi nedenler ev alma sürecimizi etkiler. Peki, ev alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğini biliyor muyuz? Şimdi gelin bu sorunun yanıtına hep beraber bakalım:

  • Öncelikle yeni alacağınız ev için bütçenizi tespit edin.
  • Aklınıza yatan tüm ev seçeneklerini bir ön elemeden geçirerek alternatiflerinizi net olarak belirleyin.
  • Almayı düşündüğünüz evde aracı kişi veya kurum olup olmadığını kontrol edin.
  • Eğer kredi kullanarak ev alacaksanız, evin krediye uygunluğunu araştırın.
  • Seçtiğiniz evin piyasa değerini karşılaştırın.
  • Evin konumunun ulaşım araçları ve sosyal alanlara yatkınlığını kontrol edin.
  • Alacağınız konutun apartman düzenini öğrenin.
  • Ev alırken komşu seçimi de ileride sorun yaşamamanız adına önemlidir.
  • Eğer evin boyası yeni yapılmışsa rutubet olup olmadığa dikkat edin.
  • Evin dış görünümü ve mantolamasının olup olmadığını araştırın.
  • Alacağınız konutun tüm izin belgelerini ve tapu sicilini inceleyin
  • Satın alacağınız evde kiracı varsa kira kontratının şartlarını değerlendirin.
  • Ev alırken cephe seçimi de çok önemlidir. Isıdan ve güneş enerjisinden daha fazla istifade etmek için güney cepheye bakan evlerden tercih etmelisiniz.
  • Bununla birlikte alacağınız evin okula ve topluma taşıma araçlarında yakın olması önemli bir detaydır.
  • Herhangi bir bankanın ipoteği olup olmadığına bakılmalıdır,
  • Anıtlar kurulunun şerhinin olup olmadığına bakılmalıdır,
  • Evin kime ait olduğu yada kimlere ait olduğuna bakılmalıdır. Ev yada konut şahsa ait olabileceği gibi bir şirkete de ait olabilir. 
  • Şirket üzerine kayıtlı evlerde evin vergi borcundan yada başka bir borçtan dolayı haczinin olup olmadığına muhakkak bakılmalıdır. 
  • Tapu üzerinde ismi yazılı gerçek kişi ile pazarlık yapılması gereklidir. Daireyi emlakçıdan başka bir şahıs üzerinden satın almak üzere bulmuş olabilirsiniz. Ancak pazarlık sürecini muhakkak tapuda ismi yazılı olan kişi ile yapmanızı tavsiye ederiz.  
  • Pazarlık sürecini sözleşme ile yazıya dökmenizi tavsiye ederiz. 
  • Pazarlık sürecinden ve sözleşme yaptıktan sonra belediyeye yada tapu dairesine giderek aşağıda belirttiğimiz hususları kontrol etmeniz gereklidir. İskanı olup olmadığına (tapu dairesinden yada belediyeden),
  • İskan, kat ittifakı, dairenin icrada olması, tapuda şerhi bulunması gibi durumlarda satış sözleşmesinin iptal edileceğini ve kapora ücretinin geri ödeneceğini belirtebilirsiniz.   

Kapora Verilmesi ve Sözleşme İmza Edilmesi

Konut yada daire satın alma sürecinde anlaşmaya varılması durumunda satıcıya genellikle kapora ücreti ödenmektedir. Bu konuda alıcıların kapora verirken dikkat etmesi gereken bir kaç önemli husus vardır. 

  • Öncelikle pazarlık sürecini sözleşmeye dökmelisiniz. 
  • Ödediğiniz kapora ücretini sözleşme metninde açık bir şekilde yazmanız gereklidir. 
  • Sözleşme imzaladığınız kişinin tapuda ismi yazılı olan kişi olduğunu muhakkak kontrol ediniz.
  • Gerekirse bu kişinin kimlik bilgilerini görmeyi talep ediniz. 
  • Kapora ücretini bankadan açıklamalı bir şekilde havala etmeyi teklif edebilirsiniz. 

Sözleşme metninde de bu hususu açık bir şekilde dile getirebilirsiniz. Örneğin : 3.000 TL ücret kapora olarak xxx hesap numarasına xxxx açıklama notu ile xxx tarihinde havale edilecektir. 

Satış sözleşmesinde sözleşmeden dönme şartlarını da yazmanız gereklidir. Bu şartlar içinde en önemli husus kapora ücretinin hangi şartlarda geri ödeneceği, hangi durumda satıcıda kalacağı hususlarıdır. 

  • Kapora ücretinin dairede beklenmeyen bir durum çıkması halinde, 

Satın Alacağınız Ev Yada Konut Gerçekte Kaç Metrekare?

Gayrimenkul satışlarında dikkat etmeniz gereken en önemli hususların başında konutun metrekaresinin gerçekte ne kadar olduğudur. Emlakçıdan yada sahibinden satışa sunulan bir konutun yada evin metrekare ölçüsü ilanda yada ikili görüşmede ifade edilir. 

Ancak toplumun genelinde her zaman metrekarelerin olduğundan fazla söylenilmesi gibi bir alışkanlık vardır. 

Örneğin, 70 metrekare bir evin satış ilanında 90 metrekare gibi bir rakamla satışının yapıldığına çok şahit olmuşuzdur. Alıcı olarak sizlerde evin gerçek metrekaresini araştırmadığınız zaman olduğundan fazla bir bedel ile konut satın alabilirsiniz. Ayrıca pazarlık sürecine negatif etkiyle başlayacaksınız.   

Evin Metrekaresi Brüt yada Net Ne Kadar? Tapudan Öğrenilebilir mi? 

Tapu kağıdında  evin metrekaresi brüt yada net olarak yazmamaktadır. Bu durumda konut satın alırken iki seçeneğiniz vardır. 

1- Metrekareyi ya kendiniz ölçeceksiniz,

2- Yada satış aşamasında size söylenilene inancaksınız. 

Ancak biz burada size bir üçüncü seçeneği daha öneriyoruz. Birinci seçeneği uygulamakla birlikte, satış sözleşmesinde size satılan evin fiziksel özellikleri yazarken size belirtilen metrekareyi de (btür yada net ayrımını da göstermek sureti ile) yazınız. İlerleyen süreçte çıkacak hukiki uyuşmazlıkta size kanıt olabilir. 

Ev Satın Alırken Konuttaki Malzeme ve İşçilikle Alakalı Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Müteahhitten satın alacağınız dairelerde kullanılan malzeme ve işçiliğe müdahil olma şansınız ikinci elden satın alacağınız dairelere göre daha fazladır.  Özellikle henüz yapımı bitmemiş dairelerde dairede kullanılacak malzeme ve işçiliğe dönük muhakkak sözleşme imza ediniz. 

Satış sözleşmesine kullanılacak her malzeme için hüküm koymanız gereklidir. Mutfak, tuvalet ve banyo bunlar içinde en önemli ayrıntılardır. 

Ancak bu tür hususlar malzeme açısından gözüken taraflarıdır. Birde gözükmeyen tarafları da var ki, elektrik tesisatı ve diğer tesisatları için muhakkak sözleşme metnine hüküm koyunuz. 

Not: Bir çok müteahhit elektrik tesisatını kendi firması dışında başka bir firmaya bıraktığından kalite kontrolü açısından pek fazla müdahil olmamaktadır. Eğer sizler henüz tamamlanmamış bir daire satın aldıysanız sözleşme metninde her malzeme için hüküm koymayı unutmayınız. 

Sıfır Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Komşuluk: Eskiler ne güzel söylemiş “Ev alma, komşu al” diye. Evet, yaşamayı tercih ettiğimiz evin dekorasyonu kadar komşuluk ilişikleri de bizim için çok önemlidir. Satın aldığımız evde huzurlu yaşamak istiyorsak yüz yüze geleceğimiz komşularımızla iyi ilişikler içinde olmalıyız.

Belediye Kayıtlarının İncelenmesi: Sıfır bir ev alacağımız zaman ilgili Belediye’ye giderek “yapı kullanım izni” ve iskân belgesi” olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Satın alacağınız evin projesini inceleyerek, projede yer alan özelliklerin gözle gördüğünüz özelliklerle örtüşüp örtüşmediğine dikkat edin. Ayrıca “kat mülkiyeti ve kat irtifakı” gibi detayları da incelemeyi unutmayın.

Tapu Kayıtlarının İncelenmesi: Belediyelerde olduğu gibi Tapu Müdürlüklerinde de satın alacağınız evin iskânlı projesi bulunmaktadır. Bu belgeyi dikkatlice inceleyerek tapu üzerinde herhangi bir şerh olup olmadığını öğrenebilirisiniz.

Eğer inşaat firmasından sıfır bir ev almaya karar verdiyseniz;

  • Evin fiziki anlamda bitim bitmediği(kaba ve ince işçilikleri),
  • Tapu üzerinde iskânın işlenmiş olası ve kat mülkiyetli bir tapunun olması,
  • Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin şantiye hükmünden çıkartılarak bireysel yeni aboneliklerin yapılması,
  • Eğer varsa apartman içinde ki ortak kullanım alanlarının(çatı, asansör, merdiven boşlukları, daire iç ve dış kapıları vb.) eksiksiz olması.

2.El Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Herkesin hayalini kurduğu evi satın almak için gerekli bütçesi olmayabilir. Bu durumda birçok kişi ikinci el ev satın almayı düşünür. Eğer ev satın almak için ayırdığınız bütçe yeni olmayan bir evi almaya yetiyorsa aşağıda vereceğimiz hususlara dikkat etmenizi öneririz:

  • İkinci el ev almayı düşünüyorsanız, konut hakkında detaylı bilgi sahibi olmak için çevrede yaşayan kişilere ve komşulara danışabilirsiniz. Evde herhangi bir sorun var mı, rutubet oluyor mu, evin ısınması nasıl, binanın temeli ve yapısında sorun var mı, komşuluk ilişkileri nasıl gibi birçok sorunun cevabını komşulardan öğrenebilirsiniz.
  • Alacağınız ikinci el evin yapısı ve dış görünüşü kadar içi işçiliği de önemlidir. Evin fiziki olarak kaç yıl kullanılmış olduğu, evin demirbaş aksamının hasarlı olup olmadığı(banyo, lavabo, klozet vb,), evin tesisatı(elektrik, su, doğalgaz gibi) için tadilatın gerekip gerekmediği ve eve taşınıldığında ne kadar ekstra masrafla karşılaşılacağı gibi konular ikinci el ev satın alınması noktasında son derece önem arz eder.
  • Satın almayı planladığınız ikini el evin fiziki içi özellikleri kadar önemli diğer bir husus ise, binanın sağlamlığı ve depreme dayanıklılığıdır. Ayrıca binanın yapısal durumundan dolayı herhangi bir yıkım kararının olup olmadığını ve diğer ruhsat durumlarını bölge Belediyesi’ne giderek öğrenmeniz gerekir.
  • İkinci el ev alımı için evin tapu sicil kaydında Tapu Müdürlüğü’ne giderek incelemelisiniz.
  • Eğer alacağınız ikinci el evi krediyle almayı düşünüyorsanız evin krediye uygun olup olmadığını da araştırmalısınız.

İkinci Elden Satın Alacağınız Dairelerde Malzeme ve İşçilik:

İkinci elden satın alacağınız konutlar için durum biraz daha farklıdır. Burada sizlerin yapması gereken satın alma işleminde daireyi bütün olarak kontrol ile dairedeki eksikleri tespit etmek ve bu eksiklikleri pazarlık unsuru yaparak fiyattan düşmektir. 

Ayrıca sözleşme metninde her malzeme ve durumu dile getirmenizi tavsiye ederiz. Bunun sebebi hemen boşaltılmayan dairelerde daha sonra meydana gelebileceği arızaların giderilmesi gereklidir. 

Örneğin: siz satın alırken çalışan kombinin ev size teslim edilirken bozulma durumu olabilir. Bu durumu sözleşme metninde dile getirmeniz durumunda hak talep edebilirsiniz. 

Ev Alırken Tapuda Nelere Dikkat Edilmeli?

Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri satın alacağınız gayrimenkulün “tapu sicil kaydının” incelenmesidir. Buna göre;

  • Tapu Sicil Müdürlüğü’ne giderek satın alacağınız evin tapusu üzerinde ipotek, haciz veya herhangi bir işlemin olup olmadığını öğrenmelisiniz. Tapu sicil kontrol işlemleri herkese açık olup müracaatınız halinde tüm tapu sicil bilgilerini öğrenebilirsiniz.
  • Eğer alacağınız evde kiracı oturuyorsa, satın alma işlemleri yapılmadan önce kira sözleşmesi inceleneli ve tapuya şerh düşülüp düşülmediği kontrol edilmelidir. Bu aşamada gerekirse kiracı ile görüşülmeli ve eğer kiracıya tahliye taahhüdü verilmişse ise kira sözleşmesindeki taahhüt tarihine dikkat edilmelidir. Evi satın aldığınız takdirde de kiracıyı çıkarmayı düşünüyorsanız gerekli yasal yollarla bunu gerçekleştirebilirsiniz.
  • Ayrıca satın alacağınız mülk, tapuda aile konutu olarak şerh edilmiş olabilir. Bu durum çok önemlidir. Çünkü böyle bir durumda taşınmaz mal eşinin rızası olmadan satılamayacağı için daha sonra satışın iptaline yetkili mahkemeler karar verebilir.
  • Bunlarla birlikte eğer satın alacağınız ev inşaat aşamasındaysa, kat irtifakının alınıp alınmadığını da Tapu Sicil Müdürlüğü’nde öğrenmelisiniz.

Konut Alırken Tapuda Ve Ödemede Nelere Dikkat Etmeli

İster sıfır bir ev satın alın ister de ikinci el ev satın alın, tapuda ve ödeme esnasında bazı noktalara çok dikkat etmelisiniz. Bunlar;

  • Alacağınız evin tapusunda ipotek, haciz veya herhangi bir şerh var mı?
  • Evin tapusunun tek kişiye mi ait yoksa aile tapusu olarak mı görünüyor?
  • Alacağınız evin satın alma işlemlerinden önce vereceğiniz kaparonun noter huzurunda verilmesi ve kalan miktarın da tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesin ardından ödenmesi gibi konulara azami dikkat etmelisiniz. Yapılacak ödemeler mutlaka banka kanalları il yapılmalıdır. Aksi halde dolandırılma ihtimaliyle karşı karşıya kalabilirsiniz.

Ev Alırken Yapılan Masraflar Neler?

Ev alırken yapılacak ilk masraf tapu harcının ödenmesidir. Tapu harcı aldığınız ev bedelinin binde 20’si oranındadır. Bu oran 31 Aralık 2018 tarihine kadar yapılan indirimler kapsamında binde 15 olarak ödeniyor. Ayrıca ödenecek KDV miktarı da yüzde 18’den yüzde 8’e indirilmiş. Ancak 2019 yılı için tapu harcı ve KDV miktarının ne kadar olacağı henüz açıklanmış değil.

Ev alırken tapu harcı dışında yapılacak diğer ödemeler şunlardır:

DASK Sigorta bedeli

Emlak vergisi (Büyükşehirlerde binde 2 diğer beldelerde binde 1 oranında ödeniyor)

Eğer krediyle ev alacaksanız kredi masrafları

Satın alacağınız evi emlak bürolarından seçtiyseniz emlakçı komisyon bedeli gibi çeşitli masraflarınız olacaktır.

Emlakçıdan Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Emlak sektöründe dürüst yaklaşımlar olduğu gibi bazı durumlarda dürüst olmayan tutumlarla da karşılaşılmaktadır. Bu nedenle emlakçıdan ev alırken bazı konulara dikkat etmelisiniz.

  • Öncelikle ev alacağınız çevredeki evlerin gerçek fiyatların öğrenmek için emlak bürosunu ev satmak istiyormuş gibi arayarak bilgi alın.
  • Daha sonra civarda bulunan site bekçilerine veya esnafa ”buralarda evler ne kadar?” diye sorarak evlerin gerçekte kaç liraya satıldığını öğrenin.
  • Emlakçı aracılığıyla satın alacağınız ev için kaparo vermekten kaçının. Ödeyeceğiniz tüm ücretlerin belgeli olmasına dikkat edin.
  • Emlakçı ile yapacağınız sözleşme maddelerine “herhangi bir sorun olduğunda ödenen kaparo iade edilir” maddesini mutlaka ekletin.
  • Emlakçıların bazıları sanki aynı eve başka müşteri varmış gibi bir tutum sergileyerek sizin bir an önce karar vermenizi isteyecektir. Bu tür konuşmaları ciddiye almayın ve satış için acele karar vermeyin.
  • Alacağınız ev ile ilgili çetin bir pazarlık yapmayı unutmayın. Bazı emlakçılar evlerin değerinden çok daha fazlasını isteyerek haksız kazanç sağlama yoluna gidebilirler.
  • Son olarak emlak büroları hizmet bedeli olarak hem alıcıdan hem de satıcıdan emlakçı komisyonu almaktadır. Bu komisyonu aranızda netleştirerek evin sahibiyle yüz yüze bir görüşme gerçekleştirmeye çalışın.

Sözleşmede Dikkat Edilecek Hususlar

Konut, ev, taşınmaz bir mal ve gayrimenkul satın alırken, alıcı ve satıcı tarafın imzalarının bulunduğu bir sözleşme düzenlenmelidir.

Yapılan sözleşmenin de noter huzurunda yapılması en önemli hususlardan biridir. Böylece herhangi bir para ve hak kaybının da önüne geçilmiş olur.

Ev Alırken Sözleşme Örneği

Ev alırken, satıcı ve alıcının karşılıklı olarak ilgili taşınmazın belirlenen bedel karşılığında satış işleminin gerçekleşmesi ve alıcının bu bedeli ödeyeceğine ilişkin durumu tapu sicil memuru karşısında her iki tarafında taahhüt ve vaatlerini kapsayan bir sözleşme imzalamalarının ardından evin devir işlemi gerçekleşir.

Emlakçıdan Ev Alırken Komisyonu

Emlakçı komisyon bedelleri hem alıcı hem de satıcı olmak üzere toplamda yüzde 4-6 arasında değişmektedir.

Bu durumda tercih ettiğiniz emlakçıya satın alacağınız evin alış bedeli üzerinden %2-3 arasında bir komisyon ödemeniz gerekecektir.

Kuzey Doğu Cephe Ev Güneş Alır Mı?

Kuzey doğu cepheli evler, evin konumuna göre sabah güneşi alabilir. Güneşin evinize tam olarak girmesi ve güneş ışığından daha fazla istifade etmek için güney cepheli evleri tercih edebilirsiniz.

Evin Cephesi Nasıl Bulunur?

Evin hangi cepheye baktığını bulmak oldukça kolaydır. Şöyle ki; alacağınız evin ön cephesine gidin, güneş sol taraftan doğuyor ve sağ taraftan batıyorsa bu ev güney cepheli bir evdir. Tam tersi durumda ise ev kuzey cephe olmaktadır.

Ev Alacaklar Dikkat!

Son dönemde emlak alım satım işlemlerinde yeni düzenlemelerin getirildiği unutulmamalıdır. Emlak piyasasını hareketlendirmek ve çok sayıda kişinin ev sahibi olmasını kolaylaştırmak için yapılan yeni düzenlemelere göre;

  • Tapu harçları %20’den %15’e çekildi
  • Ev alımlarındaki KDV oranı %18’den %8’e indirildi
  • Emlakçı komisyon bedelleri toplamda %6 iken yeni uygulamayla %4 olarak belirlendi. Buna göre ev alacak olanlar emlak komisyon bedeli olarak %2 ödeyecekler.
  • Ayrıca son çıkarılan kanuna göre yeni yapılan evlerin Enerji Kimlik Belgesi(EKB)’nin olası şart koşuldu.
  • Ev alacakların özellikle dikkat etmeleri gereken bir diğer nokta ise gayrimenkul sektöründe yaşanan dolandırma hadiseleridir. Bu nedenle satın alacağınız evi görmeden ve evin tapu sicilini araştırmadan hiç kimseye ödeme yapmamalısınız.
Ev Alırken Nasıl Dolandırılır?

Dolandırıcıların en çok başvurdukları yöntemlerden biri internet sitelerine verdikleri “kelepir daire veya çok acil satılık ev “ ilanlarıdır. Bu kişiler ilan detaylarında yaptıkları açıklamalar da “kredi borcumu ödeyemedim veya ihtiyaçtan satılıktır” gibi mazeretler bildirerek bir miktar kaparo talep etmektedirler. Bu şekilde yayımlanan ilanlar itibar ederek kesinlikle ödeme yapmaktan kaçınmalısınız.

© Yeni-kimlik.com Tüm hakları saklıdır.