Kredisi Devam Eden Evin Satış İşlemleri - Güncel Uygulama

: 27 Şubat 2021

Bu yazımızda çok önemli bir konu olan kredisi devam eden bir evi satmak yada satın almak mümkün mü sorusunun cevabını anlatacağız. Konut kredisine dair hususlar 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu ile Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinde bahsedilmiştir.

Kredi Borcu Olan Ev Satılabilir Mi?

Kredisi devam eden evin satış işlemini gerçekleştirebilirsiniz. Yasal anlamda kredisi devam eden bir mülkü satmanız da hiçbir sorun yok. Bu işlemi iki şekilde yapabilirsiniz:

1- Kredi devri ile evin satışı
2- Başka Bankadan Kredi Çekilmesi
3- Evin peşin fiyatına satılması

Kredisi Devam Eden Evi Kredi Devrini Yaparak Satma

Henüz kredisi bitmemiş bir evi satışa çıkardığınız durumda evi satın alacak olan kişinin de konutunuzu kredi ile satın alacak olması durumunda kredi devir işlemi yapılır. Satış sözleşmesini yapmadan evvel bankanız ile görüşerek mevcut borcunuzu satın alan kişiye devir yapabilirsiniz.

Bu durumda evi satan kişinin borcu kapanmış olur ve bütün haklar yeni sahibe geçer. Konut üzerindeki ipotek borç bitene kadar devam edecektir. Bütün taksitler bittikten sonra Fek yazısı almanız gereklidir. Ancak bu şekildeki satış işleminde krediyi aynı bankadan aynı şartlarda devam edeceğinizi unutmayınız.

Ancak ben bu şekildeki satış işlemini tavsiye etmiyorum. Bunun sebeplerini şu şekilde özetleyebiliriz:

Konutun satış işleminde tapu müdürlüklerine ipotekli evin satışına bir engel yoktur.
Yani sizler tapu müdürlüklerine başvurduğunuzda tapu müdürlükleri satılan evin ipotekli olduğunu alıcı ve satıcı taraflara ifade eder ve alıcı almak istediğini beyan ettiği zaman satış işlemi gerçekleşir.
Tapuda bu şekildeki evlerin satışı borcuyla beraber yapılabilir. Satış işlemi tamamlandıktan sonra ipoteğin olduğu bankaya Tapu Müdürlüğü tarafından bilgilendirme yapılmaktadır.

Yeni Kredi Çekerek İpotekli Evin Satın Alınması

Kredisi devam eden bir evi satın alırken uzmanların tavsiye ettiği yöntem bu yöntemdir. Evi satan kişi alıcı taraftan alacağı kredili ücret ile kendi kredi borcunu kapatır ve o bankadaki ipotek kalkar. Yeni alıcı kendi bankası için yeni bir ipotek işlemi başlatır ve bu yeni ipotek artık sadece yeni alıcıyı ilgilendirir.

Evin satış işlemini yapan kişi devam eden borcu için (kalan ana para üzerinden) yüzde 2'lik erken kapatma cezası öder.
Örneğin: Bir kişi 300 bin TL'lik kredi çekmiş. Bu borcun taksitlerini öderken ana paranın 50 bin TL'sini ödemiş olsun. Geriye 250 bin TL borcu kalmış olsun. Bu durumda bu borcu erken kapatmak için 5 bin TL ceza ödemesi yapacaktır.

Not: Erken kapatma cezası kalan borcun ana parası için geçerlidir. Kredi faizi ile birlikte toplam borcu üzerinden hesaplanmaz.

Alıcı açısından konuşursak: Alıcı taraf konutun satış fiyatı konusunda anlaşma sağladıktan sonra almak istediği konut için kendi bankasına kredi için başvuru yapar.
İlk aşamada başvuracağınız banka almak istediğiniz eve expert gönderir.
Bu expertiz aynı zamanda evin ipotek durumunu da inceler.
Sizin müracaat ettiğiniz banka kredinizi onayladıktan sonra satın almak istediğiniz evin kredisi bulunan bir banka ile yazışma yapar.
Söz konusu bu yazışmada evin devam eden kredi borcunu kendilerinin kapatmak istediğini ve kapatmaları halinde ipotek işleminin kaldırılıp kaldırılmayacağına dair teminat ister.
Diğer bankanın bu satış işlemini kabul edeceğini beyan etmesi üzerine satış işlemi gerçekleşir.
Burada ki esas nokta şu: evi sizin adınıza banka satın almaktadır. Tapuda sizin adınıza banka yetkilisi avukat da bulunur.
Tapu tamamen yeni alıcısı üzerine yapılır. Ancak ipotek koyulur.
Eski ipotek kaldırılır. Çünkü sizin çektiğiniz kredi miktarı borcun devam ettiği bankaya yatırılır.
Bu bankaya para yatırıldıktan sonra eski banka ipoteği kaldırır ve kalan para tutarı satışı yapan kişinin hesabına aktarılır.

İpotekli ev üzerine kredi çekilebilir mi?

Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi kredili alınan bir evi satın alırken normal kredi çeker gibi başvurmanız yeterli olacaktır. Buradaki tek fark evi şahıs yanında bankadan da satın almaktasınız. Çektiğiniz kredi tutarı karşı tarafa gittikten sonra yaklaşık 30 gün içinde eski banka üzerinde olan ipotek kaldırılacaktır.

Satış işlemi gerçekleşmeden evvel eski borçlunun kredisinin olduğu banka ipoteği kaldıracağını taahhüt etmektedir.

İpotekli ev nakit olarak nasıl alınır?

Kredisi devam eden evlerin alım satım sürecinde alıcı ve satıcı arasında herhangi bir problem çıkmaması için blokeli çek yönteminin uygulanması önerilmektedir. İpotekli evin nakitle alınması işlemleri şu şekildedir;
Satıcının kredi çektiği bankadan anapara borcu ile birlikte erken ödeme cezasının ne kadar olduğu öğrenilir. Kredi faizleri günlük işlediğinden konut kredisinin vadeleri bitene kadarki değişiklikler hesaba katılır.
Konut kredisi hesaplandıktan sonra kredi kapama tutarı dışındaki evin bedelini alıcı bankaya yatırır. Blokeli çek işlemini hemen hemen tüm bankalar yapar. Fakat ödemenin kredisi devam eden bankaya yatırılması, işlemlerin daha hızlı sonuçlanmasını sağlar.
Ödeme yapıldıktan sonra bankadan blokeli çek alınır.
Evin satışı ipotekli olarak yapılır ve blokeli çek satıcıya verilir.
Satıcı, aldığı blokeli çekle birlikte bankaya giderek evin satış bedelini bankadan çeker.
Alıcı, toplam kredi kapama miktarını kredi alınan bankaya yatırır ve tapudaki ipoteğin kaldırılması için bankadan yazı alır. Eğer alıcının bu işlemleri yapmaya yetkisi yoksa, alıcı ile birlikte satıcı da bankaya gitmelidir.
Bankanın verdiği ipotek kaldırma yazısı ile tapudaki ipotek kaldırılır ve işlem tamamlanır.

Bankalar blokeli çek için belli bir ücret almaktadırlar. Çekin tutarı, bankaya ve miktara göre farklılık gösterir.

Banka İpotek Edilen Evi Nasıl Satar?

Konut kredisi çekilerek alınan evlerde kredi taksitleri ödenmediği takdirde ciddi sorunlar çıkabilmektedir. Bu sorunların başında kredi için ipotek edilen evin bankanın eline geçmesi gelmektedir.

Bankalar, zamanında ödenmeyen ve hatırlatmalara rağmen aksatılan kredi taksitlerinde ipotek ettikleri evi alma hakkına sahiptirler. Kredi çeken müşteri ödeme sorumluluklarını yerine getirmediği takdirde almaya çalıştığı evin tüm haklarını kaybeder ve bankaya devreder. Bankalar ipotek edilen evi ihale usulü satarlar. Evin değerinin %50’si ile birlikte masraflar minimum değer olarak hesaplanır. Bu değerin altında evin satışı mümkün değildir.

İpotekli Ev Almak Riskleri

İpotekli ev almanın en büyük riski, alacaklı tarafın evi satma hakkının olmasıdır. Alacaklı taraf genellikle bankalardır. Kredi çekilerek alınan evlerde taksitler ödenmediğinde bankanın evi satma hakkı vardır. Ev üzerindeki haciz veya ipotek gibi şerhler alıcıyı ilerde ciddi zararlara uğratabilir. İpotekli eve ati tüm resmi haklar ipoteği koyan kişinin lehine işlediği için, bu borçlar nedeniyle alıcı taraf evi, ederinden fazla değere satın almak zorunda kalabilir.